本文系作者授权首席营销官发表，转载请联系该作者

作者 | 刘寻、编辑｜陆一鸣

作者微信公众号：时代财经APP（ID：tf-app）

随着房地产的降温，一线城市租房市场也遇冷了。

最近，网络上有不少房东在倒苦水：怎么房子挂牌时间越来越长，有人来问、无人来租？与此同时，找房子的人们发现，现在租房的价格可谈空间很大，有的房东听说租客要搬走，甚至会主动降租。

个体的微观感知也许并不准确，我们再看看宏观数据给出的答案。根据贝壳研究院最新数据，今年三季度末，全国40个重点城市的房租指数环比降了0.99%，同比降了0.66%。40个城市中，有30个房租都在跌。

在北上广三座大城，广州、北京房租三季度比二季度分别降了1.32%、1.28%，其中上海降得最狠，达到2.12%。

一线城市房东的日子变得难过，租房的人都去哪儿了？

01

主动降租

住在上海徐汇钦州路附近的小林发现，新室友以比原价少400元的价格，住进了隔壁的单间，此前，这个房间已经空关（房主未自住也未出租的闲置房）了一个多月，其间几乎没有人来看房。

她租住的长租公寓，位于互联网公司密集的区域，由于很多大厂员工有租房补贴，往年这一块的租房市场很是火热。打开她所住的公寓的网页平台，她发现整个小区的租金都比之前下降了。

所在平台的管家告诉她，最近房子空关期的确是越来越长了，毕业季一过，看房的人越来越少，为了减少损失，平台会稍微降低租金，甚至拉到有意向的客户，还会再用各种补贴优惠一点。

当租房市场变冷，每天和房子打交道的中介对此最为敏感。中介柠檬的房源主要位于上海周浦康桥一带，下午两三点钟，她告诉我，今天还一个客户没带，她和店里的其他同事，最近一个月来带看的都很少。

周浦康桥一带处于张江科学城的整体规划内，往年属于热门潜力板块，但没想到今年“还是挺冷的”。她举例子，之前手头有一个月租8500元的单房，小区位置很好，离地铁七八百米，周边配套都很成熟，租客讲价到7500元，要求换家电，房东没答应，结果房子硬生生挂了3个月，降价到7000元才租了出去。

她算了一下，店里的房源，几个月来平均成交价格都要比之前降低5%-10%，也就是一套8000元月租的房子，比上个合同降价400-800元才能租出去。

根据贝壳研究院数据，今年1月到10月，北京、上海、广州和深圳的房源成交周期比去年同期延长6.1、7.6、5.4和3.0天，房源出租速度有所放缓。

即便是对比疫情前，现阶段各城市租赁房源成交周期还是处于较高位水平，今年1-10月，深圳与广州超过两个月，上海超过1.5个月，北京接近1.5个月，而在2019年，1-10月四个城市的房源成交周期均在40天内，其中上海房源成交周期在1个月左右。柠檬手上有一套月租1.2万元的大平层，放在以往性价比很高，今年放了至少三四个月还没租出去。

租赁市场遇冷，与房产市场整体冷却有关。根据纬房指数，近半个月，一线城市深圳房价下跌0.39%、北京下跌0.63%、广州下跌0.67%、上海跌达0.99%。从近一年看，深圳、北京、广州、上海房价下跌分别达到2.29%、3.23%、5.13%、9.5%。

柠檬说，租房市场受到冲击，很大原因来自于售转租的房源增加，“房东习惯了以前那种高房价，不舍得卖，就转为租赁。除非急着用钱，挂一个很低的价，还是能卖掉的”。而对于想买房子、置换房子的人群，这时候可能是“大刀砍”的最好时机。

据贝壳研究院，截至今年三季度末，北京、上海、广州的租赁库存房源同比分别增长了18.7%、23.6%和16.4%。在北上广中，上海租赁房源增量最多。

另一位上海的房产中介小凡告诉我，市场行情不好，一般他们会劝一些房东把房子重新装修下，这样相对容易成交。因为使用数年未整修的房子，哪怕租金低10%也很难出租，比如他所在的徐汇田林，以老公房居多，装修符合年轻人的审美的比较容易出租。“很多人工作不稳定，租了房子自己装修不划算”。

02

租房的人去哪儿了

实际上，在干中介之前，今年3月，柠檬刚从干了7年的IT公司“离职”。

当时她正在哺乳期，按照规定公司不能裁掉哺乳期的员工。于是，HR和领导以“商量”的方式，希望她主动提出离职，并给到一定赔偿金。当时，她们部门有7个员工面临被优化，还有不少处于“三期（孕期、产期、哺乳期）”的女员工同时被约谈了。

柠檬做过一番心理斗争，想着等哺乳期一过，公司就可以正大光明裁员，不如趁现在是“金三银四”出去找工作，便答应了优化条件。

被“优化”的人。（图/Unsplash）

柠檬和老公本来经济条件还充裕，住的是1.2万元的大平层，但自己离职后，经济压力陡增。她和老公商量着退掉这个租了两年的房子，去租一个便宜点的，减轻一下负担。

跟房东提出退房后，房东直接问：“多少钱的房子在你们的承受范围？”“可能去租个七八千的吧”。他们以为房东只是随便问问，没承想第二天房东便打来电话，“你看我把房租给你们降到8000元行不行？你们继续住到明年我搬回来住。”

柠檬觉得，应该是房东也对今年市场行情有了解，再次寻租可能意味着空关时间延长，不如主动降价求稳定居住。

离职后，柠檬找了两三个月的工作都以失败告终。因为要带小孩，自己又挺喜欢看房子，于是她转行去当起了中介，没想到她刚入行，房产市场就遇了冷。

租房的人都去哪儿了？

我想起今年10月从青岛开着车来上海寻觅工作的扎克，每天投几十个简历都石沉大海，有一天他突发奇想，不再住酒店，直接把车里的露营装备用起来，省下房租，直到找到稳定的工作。他自己调侃，“找工作变成了荒野求生”，之前用来玩耍的露营装备，竟然真的成了生存用品，每天他给自己做一杯咖啡，再用小炉子做一个简单的炒菜。

扎克的“荒野求生”。（图/小红书截图）

目前，他找到了一份兼职工作，干一天算一天。天气越来越冷了，扎克把露营包收起来，住进了车里，一个停车场要收费了，他就转移到另一个免费停车场，像个游牧民族。也许不知道什么时候，他就会开着车游牧到下一个城市。

扎克的生活，也许是当下年轻人“漂移”生活的极致缩影。

人口大数据显示，2022年末，北上广深同时出现常住人口的下降，北京、上海、广州常住人口分别为2184.3万人、2475.89万人、1873.41万人，分别比上年减少4.3万人、13.54万人、7.65万人。深圳常住人口为1766.18万人，较2021年减少1.98万人。这也是深圳建市以来首次出现常住人口负增长。

人们为什么离开？也许并没有哪个非常确切的时机，也许从当年“逃离北上广”的调侃开始。随着一线城市生活成本越来越高，人们开始考虑去其他城市生活的可能。

人口流动也意味着一座城市人口结构重新调整。（图/Unsplash）

中国人口学会副会长、南开大学经济学院人口与发展研究所教授原新在接受采访时曾说道：“人往一个地方聚集，或者离开一个地方的目的很简单，主要是为了就业。如果一个地方的就业环境不适合了，人们就会自然而然地离开。”

今年，半导体公司AMD、芯片巨头高通、特斯拉等多家大型互联网、科技企业传出裁员消息。今年10月，贝壳找房网对上海研发团队进行了优化赔偿的消息沸沸扬扬，这些风声都与上海二手房降温不无关系。

一位长期从事高端租赁的“二房东”在“丁祖昱评楼市”的采访中提到，今年他所接触的上海的“高端人群”出现了置换。以前，上海是很多留学归来的精英人群的首选，很多跨国企业的高管也是高端租赁的主要客户。但这两年，他失去了这些对价格最不敏感的租客，虽然一群人走了，会有其他高端人群进入，但结果仍然是房租价格比之前降低了10%-20%。对此他表示，最近不会再收新房源了。

另外，一个对当下租房市场产生冲击的因素，可能是上海保障性租房的逐步增多。上海市房管局表示，目前全市已推出保障性租赁住房用地222幅，计划供应量25.4万套房源，总投资2834亿元。当下开工项目达到188个，涉及21.3万套房源。

据克而瑞租售数据，2023年1-8月，上海新增集中式长租公寓规模近4万间，超过3万间属于保障性租房。根据上海市房管局住房保障处处长张冰在今年12月接受采访时的说法：“目前全市投运的保租房出租率平均达到74%。其中，运营超过6个月的保租房出租率平均达到87%。”

上海新增大量保租房。（图/正点财经）

根据“十四五”期间计划，到2025年，上海将新增保障性租赁住房47万套，存量达到60万套，以两个人一套来看，这将容纳百万外来务工人群。

一般保障性租房位置都相对偏远，或者处于没有地铁覆盖范围之外，难免对郊区的租房市场形成冲击，但另一方面，这也意味着城市在调整、优化外来务工人员的生活条件。

总体来看，也许房产市场降温并不一定是坏事，浪潮逐渐平稳后，房子才得以回归“住”的本质。