配图来自Canva可画

出乎很多人的预料，疫情并没有对2020年的楼市形成太大的负面影响，今年全国房价稳中有升。1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。

尽管市场行情不错，但房企的日子却并不好过。中小房企经营更加困难，截至10月底，发布破产清算公告的房地产企业已高达294家。头部房企也出现销售业绩增速下降，1-11月20家品牌房企累计销售金额和面积增速较去年同期分别收窄6.6和3.9个百分点。

毫无疑问，房地产依然是经济发展的稳定器和压舱石，但房产开发领域的增长潜力明显已经触顶。在此背景下，房企转型这个由来已久的话题，理所当然在今年受到了更多业内人士的关注。

恒大造车驶入正轨

恒大造车是近两年最受关注的房地产跨界行动，如今算是光凭烧钱，就烧出了一个奇迹。

2018年，恒大确定了新能源汽车产业有足够大的体量能够承载转型之后的自己。于是一开始涉足新能源汽车领域，就直接定下了一个颇高的目标“3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。

恒大“大干快上”的造车思路并不被外界看好。尤其投资贾跃亭的“法拉第未来”出师不利，更是被业内传为笑谈。一些汽车业的圈内人表示，恒大造车的优势是有钱，劣势则是只有钱。

不过也是因为有钱，投资贾跃亭造车事业的失利，并没有让恒大感到气馁，反而进一步加大了造车的投资力度。从2019年初成立注册资金高达20亿美元的恒大国能新能源汽车，再到收购汽车公司NEVS，通过NEVS与跑车公司柯尼塞格组建合资公司，在钞能力的加持下，恒大获得汽车整车研发制造能力堪称不费吹灰之力，之后在电动车零部件领域也落子频频。

对于恒大2019年的造车行动，许家印总结就是五句话——买买买，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。

到2020年8月，恒大新能源六车齐发，一次性发布包括超豪华D级轿车恒驰1、运动豪华B级轿跑、纯电豪华大型C级SUV、大7座豪华MPV恒驰4、A级SUV恒驰5以及A级跨界SUV恒驰6在内的6款新能源汽车，对其近两年的造车成果进行集中性的展示，证明恒大的造车事业已经步入正轨，初见成效。

而且恒大的六车齐发并不是PPT造车，近日恒大汽车位于上海、广州的智能工厂已经开始全线试生产，预计到2021年下半年就可以量产下线。

回过头来看恒大的造车转型，事情的确很像曹德旺所预言的那样，恒大造车3年、5年成不了最大最强，但是10年之后机会很大。

恒大造车搞的有声有色，但在房产巨头们的诸多转型探索中，这样的情况并非常态。有分析认为，许多老牌地产商在运营模式上有比较强的思维惯性，往往过于追求标准化、赚快钱赚大钱，缺少慢工出细活的精细化管理基因。事实上恒大造车也没能免俗，只是比较幸运，选中的新能源汽车赛道恰好能适应这样的作风。而其他房产巨头的转型探索，就很难有恒大这样的好运气。

碧桂园机器人未达预期

作为房产转型的反面典型，碧桂园布局机器人产业的案例非常具有代表性。

和恒大造车一样，碧桂园一开始同样充满雄心壮志。2018年7月份博智林机器人成立，杨国强宣布计划5年内在机器人领域投资至少800亿元人民币。随后，碧桂园的机器人业务开始了大刀阔斧地推进。9月在广东顺德建机器人谷，12月与清华合作成立机器人联合研究院，基本每两个月就有一个大动作。

其中博智林成立之初就被杨国强寄予厚望，他曾不止一次地立下豪言壮语，要在2020年实现建筑机器人的大量使用。

但两年多来，碧桂园的机器人业务推进，并不像预期中那样顺利。博智林的两任执行总裁沈岗、张志远都没能干满一年。碧桂园布局机器人的重点，也从起初的建筑机器人，迅速转变为了餐饮机器人。

而从碧桂园此前公布的相关业绩数据来看，其机器人业务实现的收入很可能不升反降。此前发布的2020年中报显示，碧桂园包括机器人制造、机器人餐饮、现代农业和酒店经营等业务在内的资产，2020年上半年实现收入17.89亿元，相比2019年同期的18.69亿元，下降4.3%。

碧桂园布局机器人产业进度之所以不及预期，原因无非是“急于求成”、“外行管理内行”、“投入资金不到位”这些。然而，这才是房产转型的常态，否则的话，也不至于转型口号喊了十几年，房产巨头们95%以上的收入仍来自房地产。

万科转型方向依旧模糊

房产巨头中，万科对转型的态度最为特别。

万科一直宣称自己是一家由危机感驱动的公司，从2008年抛出“拐点论”，到2012年宣布“白银时代”，再到2018年喊出“活下去”口号，万科十年如一日地唱衰所在行业，总给人一种别有用心的恶意感。因为相比其他房产巨头，万科的转型口号喊得最响亮，实际动作却非常谨慎。

细数起来，万科的转型业务重点主要就在物业、物流地产、商业地产、公寓这四个方面。可以明显看出，这些业务探索甚至称不上是转型，只是对原有地产业务的一种延伸。而且不管是深耕了十几年的物业，还是近几年不断加码的物流、商业、公寓，现在这些业务合起来也依然没有占到万科整个收入大盘的5%。

今年万科搞起了跨界养猪的动作，算是对之前转型思路的一次突破。但房企养猪虽然听着稀奇，在房产巨头中却属于常规操作。此前恒大、万达都曾入场养猪，碧桂园在进军现代农业的过程中也搞过养殖，不过动静不大。很显然，猪肉市场虽然也有万亿级的规模，但要想容纳下一众房产巨头也力有不逮。

总之，相比其他的房产巨头，万科当前的转型依然非常谨慎，方向也依然比较模糊。然而近期房地产行业的大坏境变化，已经让转型从一个可选选项变成了一个必选选项，而留给万科们继续踟蹰的时间已经不多了。

转型倒计时已经开始

房企转型是一个老话题，但这个话题的性质在当前已经产生了明显的变化。如果说之前房企的转型动机大部分都是来源于自身的危机感，那么到了眼下，真正的危机已经降临。

一方面，从行业发展趋势来看，房地产市场已经从增量竞争时代进入到了存量竞争时代。黄奇帆曾指出，2019年我国地产建设规模17亿平方米，以后每年的建设量会趋于缩小，到2030年会降到10亿平方米左右。另外据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，处于2015年以来同期最低位。无论是供给端还是需求端都明确无误地传出了收缩信号，房地产开发商的黄金时代已经不可挽回的渐渐远去。

另一方面，从政策面着眼，“三道红线”的出台，已经开始对高负债龙头企业产生较大的影响。2020年对地产行业最具影响力的事件，除了疫情就莫过于国家相关部门在在8月底明确的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。业界称之为“三道红线”——房地产企业在剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。“三道红线”一经出台就成为房企头上的紧箍咒，直接促进了房地产资产的再分配。

不管是“存量竞争”还是“三道红线”，给房地产巨头带来的都并不是短期的生存危机，而是长期战略转型的动力。不过毫无疑问的是，房企转型的发令枪已经打响，在转型赛道中是否能够建立起足够的优势，将关系到房地产巨头们的长远发展。

文/刘旷公众号，ID：liukuang110