文丨李登华  编辑丨吴大郎

出品丨牛刀财经（niudaocaijing） 

恒大进行了一场教科书级别的“降负债”。

6月30日，据媒体报道，恒大净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。

昨日消息，恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，短短一年时间里，大幅下降了约3000亿元。

恒大降负债的加速实现，不仅是其经营状况的改善，更重要的是，在新恒大“多元产业+数字科技”的大战略下，表现出其战略的制定能力和执行的定力，这对于市场信心无疑是极大的提振。

01  负债降3000亿，许家印兑现承诺

恒大顺利大幅降低负债早有预兆。

这个月初，恒大集团战略合作伙伴交流会上，许家印提出“6月底前恒大的有息负债将降到5字头，至少实现一条红线变绿。”

如今，许家印兑现了承诺，恒大超预期完成了降负债目标。

过去一年来，恒大在降负债上表现出了超强的决心和执行力。

从去年3月开始，恒大开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

事实上，自实施新战略以来，恒大在降负债成效显著。去年10月，恒大就在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务，而近日刚偿还的美元债本息136亿港元，是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币）。

值得注意的是，恒大集团全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。

6月24日，中国恒大发布公告，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。

至此，恒大到2022年3月前，再无到期的境内外公开市场债券。

对市场承诺的实现，一方面是恒大一年来业绩优异的体现，另一方面，也体现出了恒大对于商业信誉的看重——恒大集团成立25年来，从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

强劲销售及超高回款是恒大提前偿债的最大底气。去年初，疫情影响楼市坠入冰点，恒大率先实施“网上卖房”颠覆性营销革命。

此外，恒大在资本市场动作频频，旗下涉足8大产业，拥有4个上市平台，其中恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均已成功上市，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等未来也将陆续分拆上市，恒大有望进一步充实资本实力，降负债成效或将远超外界预期。

降负债是恒大未来一段时间内的核心目标。在今年业绩发布会上，许家印已给出了未来三年降档目标：

2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

（去年3月底的业绩发布会上，许家印提出全面实施“高增长、控规模、降负债”新战略”  ）

如今，净负债率已经超预期转绿，今年恒大延续了去年的强劲增长势头，前5个月总计销售额2851.6亿，回款2507.4亿，均创历史新高。优良的业绩作为支撑，有理由相信恒大能够顺利实现另外两条红线转绿的目标。

02  两增一减，恒大的决心

“三条红线”的大背景下，房企拼的就是一个回款能力。恒大在销售回款和融资回款上均表现不俗。

销售回款上，恒大敢于创新。

除了率先实施“网上卖房”外，今年恒大继续加大销售力度，上个月的第三届“5·31购房节”，大量高品质、高性价比的项目在各地掀起了一波楼市小高潮。

如南宁恒大御府、昆明恒大珺睿、乌鲁木齐悦府、十堰御府等项目开盘当天去化率均超80%，其中南宁恒大御府开盘热销21亿元、昆明恒大珺睿销售12亿元。

以截至今年5月的业绩来看，恒大累计实现销售额2851.6亿元，同比增长4.5%；累计销售面积3383.3万平方米，同比增长12.5%；销售回款2507.4亿元，同比增长6.1%，平均每月回款500亿元，位居行业第一。

在房地产行业持续调控、政策不断收紧的大背景下，恒大能取得上述成绩实属难得。

另外，恒大依托积极的营销举措、高品质高性价比产品，以及拥有超2100万全民经纪人、超4万家门店的“房车宝”平台，在过去一年疫情和调控的双重影响下，依然交出了一份靓丽的成绩。

全年销售额7232亿，增长高达20.3%；完成全年6500亿销售目标的111%；销售回款更大增38.5%至6532亿，营业额5072亿元，净利润314亿元。各项指标齐创历史新高，成为为数不多实现销售、回款大幅增长的龙头房企。

在融资方面，多元产业生态圈为恒大提供了新的资产增长渠道。

去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元；去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等。恒大的这些举措，都进一步加强了手中的现金流。

恒大降负债的另一个重要的措施就是做减法：严控土储规模，实现土储负增长。

去年下半年，恒大土储面积下降近1000万平方米，同时，未来两年恒大计划年均再下降1500万平方米，可售土储总规模控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。

减少土地储备的同时，不容忽视的是，恒大手中的资产依然丰厚优质。

恒大年报数据显示：截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。由于坚持不拿地王，恒大的土储性价比很高，其中一二线城市占比67%平均楼面价为2638元。

另外，恒大集团还拥有未入表的旧改项目约100个，大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，价值潜力巨大。也就是说，仅凭恒大目前的土地“存货”便足以支撑恒大的未来发展，庞大的土储规模给控规模提供了充足的底气。

03  “多元产业+数字科技”，新恒大已来

如今再看恒大，早已不只是地产业务。

2020年业绩公开会上，恒大董事局主席许家印宣布“新恒大”的到来。

目前，恒大已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，旗下8大产业恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉。

“新恒大”的布局思路十分清晰：全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，通过新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台联动，打造数据互通共享的智慧科技生态圈，跻身世界一流科技企业，为用户创造科技生活无限未来。

恒大汽车发展迅猛，同步研发14款车，已发布9款，将搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台，打造“车家合一”的智联移动空间。

同时，恒大汽车全球布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。截至目前，恒大汽车已累计投入474亿元，目标成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

恒腾网络完成向互联网流媒体平台的转型，以高品质的原创内容，为用户提供个性化的极致观影体验。南瓜电影会员今年以来呈现几何式增长，截至5月末，累计注册会员5527.4万人，付费订阅用户2014.7万人。

恒大物业通过标准化运营和智能化管理，打造固定空间科技服务平台，并于去年12月成功上市。截至今年2月底，恒大物业合约面积达6.79亿平方米，在管面积达4.13亿平方米，预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。

房车宝创新应用数字科技，构建房车、汽车线上线下全渠道交易及综合服务平台，目前拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。

日前，房车宝成功引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。

童世界打造全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园，开启“线下游乐+线上娱乐”的创新模式，打造全球最具影响力和竞争力的互动文娱平台。

恒大冰泉致力于为客户精准提供满足需求的健康食品，打造消费服务新平台，目前正在筹划上市。

可以看出，恒大的发展主线是多元产业+数字科技。以数字科技为依托，落地于服务民生衣食住行的产业当中。而对于恒大来讲，恒大物业、恒大汽车、恒腾网络在各自领域强势整合资源，走出了“第二增长曲线”。

近期，恒大降负债和多个产业的迅速发展，获得国际大行一致唱多。

摩根大通认为，恒大物业股价强劲反弹动力充足：一是上半年盈喜公告或将发布，料将有55%的同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。

野村也认为，恒大物业强劲基本面支撑重估。野村证券则给予恒大物业“买入”评级和18.5港元的目标价。

摩根大通表示，恒大的发展路线已经清晰，完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，无论是恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均已得到市场认可，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也将陆续分拆上市，一旦取得成功，这些资产的价值将会进一步显现。

另外，恒腾网络背后，恒大、腾讯两大顶级股东的背景，给予了恒腾网络足够的市场想象空间。建银国际研报首评恒腾网络，基于2022年50倍的市盈率，给予优于大市评级。

04  结语

对于恒大来讲，降负债不仅仅是短期目标和结果，“多元产业+数字科技”的新恒大加速到来背景下，这也是对市场的表态。

恒大有决心，有信心，更有能力，不断升级扩容多元产业生态圈，以高质量加速发展出一个生机勃勃的“新恒大”。